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29 de Novembro de 2021

Mediação, Conciliação e Arbitragem podem ser usadas na resolução de problemas condominiais?

Síndico e os conflitos nos condomínios

Robéria Pricila Morais , Advogado
ano passado

Introdução

Trata-se de estudo com escopo na demonstração de como os institutos da mediação, conciliação e arbitragem garantem a resolução de conflito de forma mais célere que a tradicional, e onde seus participantes podem resolver “pacificamente” seus próprios problemas como julgarem justo.

A resolução de conflitos condominiais por meio de tais institutos se apresenta como instrumento capaz não só de resolução estrita do problema, mas também tem reflexos no convívio social.

Este estudo tem como base a pesquisa nos meios de informações doutrinárias e jurisprudenciais.

Conceitos:

Mediação

A palavra mediação vem do latim “mediare” que significa intervir. Desta maneira o mediador se coloca entre as partes de modo pacífico, imparcial para resolução do conflito.

Quanto a ser um procedimento, é um método alternativo à tradicional litigância no moroso judiciário. Onde um mediador assiste e conduz duas ou mais pessoas nas negociações, facilita na comunicação de modo a auxiliar na compreensão e reflexão das propostas, para as partes encontrem uma alternativa ponderada, eficaz e satisfatória na resolução do conflito (SALES, 2007, p. 23).

Conciliação

A palavra vem do latim “conciliare” e significa atrair, ajudar, harmonizar. O conciliador é o terceiro, também imparcial, porém interfere diretamente na comunicação das partes envolvidas na lide, tem por finalidade a resolução do conflito conforme desejo dos interessados (MERLO, 2012).

É considerada um meio alternativo de pacificação social, extrajudicial, onde duas ou mais pessoas procuram sanar as divergências com o auxílio de um terceiro, no caso, um conciliador (SALES, 2007, p. 42).

É procedimento mais simples que a mediação, onde os conflitos não envolvem afeto. É mais indicado para resolução de problemas patrimonial, a exemplo, colisão de veículo e relação de consumo. Se desenvolve em quatro etapas, a abertura, os esclarecimentos, criação de opções e o acordo (MERLO, 2012).

Arbitragem

A palavra arbitragem, significa ato ou efeito de arbitrar, trata-se de meio não estatal de solução de conflito, onde a decisão é feita por um árbitro ou uma entidade privada escolhida pelas partes.

É necessário que as partes aceitem formalmente este meio para resolução, seja por meio de estipulação contratual anterior ou posterior ao conflito. Estas também conferem os poderes ao árbitro e a sentença tem a mesma eficácia de sentença judicial,

Diferença entre mediação, conciliação e arbitragem

Apesar de serem usadas em conjunto, estes institutos são distintos. Basicamente, a principal diferença entre a mediação e a conciliação é que na primeira o mediador facilita a comunicação entre as partes, no segundo instituto, o conciliador aponta as possíveis soluções para o conflito.

Enquanto que nos dois meios anteriores as partes decidem qual a melhor solução do conflito delas próprias, na arbitragem quem decide é um terceiro, um árbitro.

Pontos importantes no Novo Código de Processo Civil

O atual Código de Processo Civil, apresenta-se com proposta a valorizar a Auto composição. Mesmo nos procedimentos especiais em que não existe a fase conciliatória como no rito comum (art. 334 do CPC) nada impede que o juiz busque a autocomposição (art. 139, V, do CPC).

Contatando-se com a Audiência de conciliação anterior a instrução processual; o incentivo aos magistrados a propor a conciliação em qualquer tempo ou fase processual (art. 139, V, do CPC); e a possibilidade de auto compor a lide, até mesmo após a sentença.

No mesmo sentido, torna-se requisito da inicial no processo de conhecimento a indicação se o autor opta pela realização ou não de audiência de conciliação ou mediação (Art. 319, VII, do CPC). Seguiu-se a mesma lógica no processo de execução, onde na inicial o exequente deve indicar se pretende ou não submeter o recebimento do seu crédito a conciliação ou à mediação (MARINONI, 2017 p. 49).

Apesar da incongruência do legislador ao considerar os títulos originários de conciliação ou mediação como extrajudicial, a obrigatoriedade da realização por agentes credenciados pelo judiciário - art. 784, IV do CPC - (MARINONI, 2017 p.38), ainda assim é considerado como uma solução viável e mais célere que o falido judiciário brasileiro.

Nos condomínios

O advogado que exerce suas funções na seara condominial, sabe o quanto nesta surgem conflitos dos mais variados tipos.

Nesta senda, mister ressaltar que a dinâmica da resolução de conflitos nos moldes aqui apresentados, podem alcançar três importantes objetivos no mundo condominial: resolutivo - solucionar o conflito, propriamente dito; didático - pois incentiva e mostra as partes modos de resolver os próprios conflitos e a terem um boa convivência entre vizinhos; cultural - mudando os parâmetros atuais de modo a construir uma comunidade voltada para o diálogo.

Pode soar meio utópico, num curto espaço de tempo, mas se os profissionais começarem a incentivar e aplicar os métodos de resolução extrajudicial, e seus benefícios, aos poucos a cultura de resolução de conflitos pelo meio judicial, vai mudando.

Talvez, esta não seja uma possibilidade tão distante, afinal já temos defesa neste sentido há mais de dez ano, vejamos:

[…] ensina-se a paz quando se resolve e se previne a má administração dos conflitos; quando se busca o diálogo; quando se possibilita a discussão sobre direitos e deveres e sobre responsabilidade social; quando se substitui a competição pela cooperação (SALES, 2007, p. 38).

No mais, no mundo condominial, se gera muitos conflitos devido falta de conhecimento ou informação errônea obtida pelo condôminos, de modo que estes começam a exigir direitos os quais não têm.

Soma-se a este fato a falta de diálogo, propriamente dita, pois uma parte quer falar e fazer as suas colocações e posicionamento e não quer ouvir a outra parte, pois imagina está com a razão absoluta, quando, não rara às vezes, este é o errado na história.

Logo, a resolução por meio dos institutos ora discutidos, possibilita a auto resolução entre as partes, de modo a exercer a cidadania e melhorar a convivência social entre vizinhos e co-proprietários do condomínio em que residem, para concluir, neste sentido:

“As práticas sociais de mediação se configuram num instrumento ao exercício da cidadania, na medida em que educam, facilitam e ajudam a produzir diferenças e a realizar tomadas de decisões sem a intervenção de terceiros que decidem pelos afetados por um conflito. Falar de autonomia, de democracia e de cidadania em um certo sentido, é se ocupar da capacidade das pessoas para se auto determinarem em relação e com os outros; autodeterminarem-se na produção da diferença (produção do tempo com o outro). A autonomia como uma forma de produzir diferenças e tomar decisões com relação à conflitividade que nos determina e configura, em termos de identidade e cidadania. (WARAT, 2002, p. 198)”, apud (MENEGHIN, 2010).

Princípio da celeridade processual e os conflitos condominiais

Princípio consagrada na nossa Constituição Federal, no art. , LXXVIII, in verbis:

LXXVIII - a todos, no âmbito judicial e administrativo, são assegurados a razoável duração do processo e os meios que garantam a celeridade de sua tramitação. (Incluído pela Emenda Constitucional nº 45, de 2004)

Apesar de está em cláusula pétrea devido o tamanho da importância, é indiscutível que atualmente há grande morosidade judicial.

Dente algumas medidas que se apresentam como alternativa a resolução de conflito de forma mais série, estão os institutos ora discutidos neste artigo.

Mesmo com a necessidade de seguir algumas formalidades, como ser o mediador/conciliador imparcial, é um mecanismo que pode ser usado nas relações imobiliárias, principalmente na condominial.

Ambiente conflituoso onde necessita de resoluções pacíficas de conflitos, frise-se que no judiciário o juiz resolve o processo, permanecendo o conflito entre vizinhos, por exemplo, e estes vão continuar convivendo.

Além da celeridade, as soluções encontradas pelas partes refletem diretamente na qualidade de vida entre condôminos e contribuem para atingir a tão sonhada paz social na vizinhança.

Síndico e administradora como conciliador

O síndico de condomínio é a figura eleita em assembleia que possui obrigações administrativas, operacionais e gerenciais no condomínio; enquanto que a administradora é uma empresa, escolhida ou não em assembleia, tem como atribuições desempenhar as algumas atribuições administrativas do síndico.

Apesar do síndico ter como função, em algumas convenções condominiais, promover a resolução de conflitos entre condôminos relacionadas ao condomínio, nesta resolução, ele não está funcionando como um mediador nos termos que estamos tratando neste artigo.

Ainda que o síndico tenha treinamento para funcionar como mediador/conciliador e seja cadastrado no órgão judicial, lhe faltará a imparcialidade nas relações condominiais - princípio que orienta a mediação conforme a Lei nº 13.140 de 2015. Aplicando-se a mesma regra a administradora.

Passando deste ponto, a mediação, conciliação e arbitragem podem ser usadas no âmbito condominial para resolução de diversos conflitos, desde relações entre condôminos, entre estes e o condomínio e entre o condomínio e construtora. O ponto a ser observado quanto ao mediador/conciliador, até mesmo o árbitro é a imparcialidade, de preferência estes não devem ter relação com as partes, nem esteja ligada ao condomínio.

Conclusão

Destarte, os institutos ora discutidos, apresentam-se como medidas mais apropriadas à resolução de conflitos, principalmente nas desavenças geradas no âmbito condominial.

Isto pois, as problemáticas decorrentes dos condomínios, muitas vezes tem como partes vizinhos, e que o tradicional judiciário por resolver somente a lide, estes têm que continuar convivendo em desarmonia.

Destarte, os institutos ora apresentados, são capazes de dar celeridade e efetividade na resolução de conflitos, seja como um ato do procedimento judicial, ou de forma direta pelas câmeras de mediação, conciliação ou arbitragem, de modo a ter reflexos diretos na qualidade de vida dos envolvidos.

Referências

MARINONI, Luiz Guilherme. Curso de Processo Civil. Volume 3. Revista dos Tribunais, 2017.

MENEGHIN, Laís. Meios Alternativos de Pacificação de conflitos – Mediação, Conciliação e Arbitragem. Disponível em:

http://www.conteudojuridico .com.br/consulta/Artigos/20162/meios-alternativos-de-pacificacao-de-conflitos-mediacao-conciliacaoearbitragem

. Acesso em 15 de Maio de 2020.

MERLO, Ana Karina França. Mediação, conciliação e celeridade processual. Disponível em:

ttps://ambitojuridico.com.br/cadernos/direito-processual-civil/media caó-conciliacaoeceleridade-processual/

. Acesso em 09 de abril de 2020.

SALES, Lília Maia de Morais. A mediação de conflitos e a pacificação social. In Estudos sobre mediação e arbitragem. Lilia Maia de Morais Sales (Org.). Rio – São Paulo – Fortaleza: ABC Editora, 2007.

SCARPINELLA, Cassio Bueno. Manual de Direito Processual Civil. Volume Único, Saraiva, 2015.

Origem da palavra. Disponível em:

https://origemdapalavra.com.br/palavras/media

caó/. Acesso em 09 de abril de 2020.

LEI Nº 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015. Código de Processo Civil. DILMA ROUSSEFF.

LEI Nº 13.140, DE 26 DE JUNHO DE 2015. http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2015/Lei/L13140.htm

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